“– Et sjokk for 300.000 tomtefestere”

Overskriften er fra Fredrikstad blad, og beskriver reaksjonene hos tomtefesterne etter at grunneierne vant tomtefestesaken i Den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) i Strasbourg. Dommen innebærer at grunneierne ikke lenger er tvunget til å forlenge tomtefestekontrakter på gamle vilkår. …

På vegne av grunneierne klaget advokat Sveinung O. Flaaten den norske staten inn for EMD. Flaaten, som har ført saken i EMD for et knippe grunneiere, sier at hovedpoenget er at tomtefestelovens paragraf 33 krenker Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK) fordi paragrafen gir tomtefestere rett til å forlenge festekontrakten på gamle vilkår, det vil si samme vilkår som tidligere.

Det innebærer i realiteten at grunneierne fratas eiendomsretten, framholdt Flaaten i klagen.

– Festeloven paragraf gir i dag 100 prosent av verdistigningen til fester og intet av verdistigningen til eier av tomten, sier Flaaten …

– Dommen i Strasbourg er et sjokk for landets 300.000 tomtefestere, sier styreleder Olaf Solberg Hansen i Tomtefesterforbundet til NTB.

Han forventer at staten anker dommen til EMDs storkammer.

– Avgjørelsen kan få enorme konsekvenser for mange av landets tomtefestere. Mange kan bli nødt til å selge boliger og hytter med store tap, sier Solberg Hansen til NTB.

Styrelederen i Tomtefesterforbundet sier han frykter at mange festere heretter vil oppleve at festeavgiftene heves til markedspriser.

– Bortfesterne vil helt sikkert jobbe for at festeavgiften økes til minst 5 prosent av markedspris på tomtene, sier han,

Ved en markedsverdi på 1 million kan dette utgjøre en festeavgift på 50. 000 kroner i året. Solberg Hansen frykter også at enkelte festere kan bli tvunget til å rive hus og hytter når kontraktene går ut og videreføring av feste vil skje på bortfesters premisser. …” (sitat slutt).

Mer kan lan lese i artikkelen som er linket til nedenfor, men vi vil si at dette er en merkelig sak. Det handler om festing av tomter, dvs. at man leier en tomt, og så bygger man et hus på den.

Dette er ikke som å leie f.eks. en bil eller et hotellrom; i slike tilfeller er det enkelt å returnere det man har leid til eieren etter at brukstiden er over. Men å leie en tomt og så bygge et hus på den? Hva skjer da når leietiden utløper? Man kan ikke bare gi tomten tilbake og ta med seg huset, selvsagt …
Det som da gjelder er at tomteleien skal justeres på en måte som er regulert av staten. SNL beskriver det slik:

“For feste av grunn for bolig eller fritidshus kan festeavgiften kreves regulert hvert tiende år i samsvar med endringen i pengeverdien; avvikende avtale gjelder bare der den fører til gunstigere resultat for festeren.

Avtale om feste av tomt for bolig eller fritidshus inngått etter at loven trådte i kraft, gjelder for bestandig, dog således at festeren har oppsigelsesrett. Ved boligfeste kan festeren også innløse tomten, vanligvis etter at 30 år av festetiden er gått, og senere hvert annet år ved boligfeste og hvert tiende år ved feste av grunn for fritidshus. Vederlaget fastsettes som hovedregel til 30 ganger den årlige festeavgift, slik den er oppregulert pr. innløsningstidspunktet i samsvar med endringer i konsumprisindeksen. Ved feste av grunn for fritidsbolig i allmenning eller på grunn tilhørende en landbrukseiendom er det begrensninger i innløsningsretten.”

Det som nå er skjedd er altså at endringer i bestemmelsene har ført til at leien kan økes kraftig. Det er EMD som har bestemt dette, med forankring i en bestemmelse i Den Europeiske Menneskerettighetskommisjon som beskyttelse av eiendomsretten.

Denne bestemmelsen sier ifølge NTB at “EMK har bestemmelser om beskyttelse av eiendomsretten. Den som fratas eiendom, har krav på vederlag som står i rimelig forhold til verdien av det man fratas, er en av bestemmelsene.” (Det ser ikke ut til at noen er klar over at dette ikke er en beskyttelse av eiendomsretten, men dette poenget skal vi la ligge.)

Men hva er det dette fundamentalt sett handler om?

Det handler om en slags “liksom”-eiendomsrett. Myndighetene har villet at noen skal få anledning til å bygge hus, og at de skal få benytte en tomt til en billig pris. Men da kan de ikke få kjøpt en tomt til odel og eie, de har i stedet fått anledning til å leie en tomt i eksempelvis 100 år, til en pris som er blitt regulert (og justert) av myndighetene.

Men en slik ordning kan ikke fungere i det lange løp. Før eller senere vil en slik leieperiode gå ut, og før eller senere vil de innledende betingelsene (inkludert tidvise justeringer) bli meget urimelige, og da vil det nødvendigvis bli slik at en stor gruppe – enten de som leier ut eller de som leier - vil bli meget skuffet fordi de kan bli påført store tap.

Problemet skyldes altså fravær av eiendomsrett. Hadde man hatt en reell eiendomsrett, uten statlig innblanding, uten statlige reguleringer, etc. hvor eier kunne selge og kjøper kunne kjøpe på betingelser disse to partene ble enige om, og ville alle disse problemene ha vært unngått.

Vi synes dette er ille for de som nå plutselig må kvitte seg med noe som de har investert mye ressurser i (f.eks. oppussing av hus) ved å måtte selge til en lav pris, eller at de plutselig må finne seg i en kolossal økning i leiekostnader. Men på den annen side har de hatt fordelen av en lav pris i mange år.

Uansett er DLF tilhenger av eiendomsretten, og dette problemet skyldes at man ikke har hatt en klar eiendomsrett, og at myndighetene har trodd at man kan oppnå fordeler på lang sikt ved å gå utenom eiendomsretten. Det kan man ikke, og også denne saken bekrefter dette.
.
.
.
.
.
.

http://www.f-b.no/nyheter/et-sjokk-for-300-000-tomtefestere-1.7395226

http://snl.no/tomtefeste